CORTE SUPREMA DE JUSTICIA
SALA DE CASACIÓN CIVIL
Magistrado Ponente:
CÉSAR JULIO VALENCIA COPETE
Bogotá D.C., diecisiete (17) de julio de dos mil seis (2006).
Ref: Expediente N° 17.191
Procede la Corte a decidir el recurso de casación interpuesto por MARUJA CHAUX DE PANTOJA, RODRIGO y ANDRÉS PANTOJA CHAUX contra la sentencia de 29 de noviembre de 1999, proferida por la Sala Civil de Descongestión del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bogotá, en el proceso ordinario por ellos instaurado frente al INSTITUTO COLOMBIANO DE LA REFORMA AGRARIA - INCORA -
I. ANTECEDENTES
1. Mediante escrito oportunamente reformado, los mencionados actores demandaron al citado instituto para que se declarara la rescisión por lesión enorme de la compraventa celebrada por escritura pública 1507 de 8 de febrero de 1988 de la Notaría 27 de Bogotá, así como para que la entidad estatal fuera condenada a ejercer, dentro de un término de cinco días, la opción prevista por el artículo 1948 del Código Civil, entre completar el saldo del precio "... en valor constante (indexación) a la fecha de la devolución, más los intereses comerciales..." o restituir los bienes enajenados, recibiendo el valor que por ellos canceló, y, finalmente, para que, de guardar silencio, se dispusiera que el demandado debe pagar el saldo del precio en valor constante, junto con intereses comerciales.
En subsidio, solicitaron la declaración de nulidad del referido contrato, por estar viciado el consentimiento de los vendedores, el decreto de las restituciones mutuas pertinentes, ordenando al Incora la devolución de los predios, más los frutos causados desde la fecha del contrato hasta la de su pago, y a los demandantes la restitución del precio recibido, menos los frutos y perjuicios, así como la condena al instituto a pagar los perjuicios y costas.
2. Como supuestos fácticos alegaron los que se compendian seguidamente.
a. Por escritura pública 1507 de 8 de febrero de 1988 de la Notaría 27 de Bogotá, debidamente inscrita, los actores vendieron en $35'000.000.00 al demandado tres lotes contiguos, con extensión de 425,5250 hectáreas, que integrados se denominan "El Jigual", situados en el municipio de Puracé (Cauca).
b. La venta obedeció a la presión indebida ejercida por el Cabildo Indígena de Coconuco, reforzada por la presencia de un grupo guerrillero, que llevó a Andrés Pantoja Chaux, el 24 de abril de 1986, a ofrecer al Incora una cuarta parte del inmueble con el fin de ubicar una empresa comunitaria, y luego, por carta de 8 de octubre siguiente, a que el ofrecimiento fuera extendido a todo el predio.
c. La situación suscitó la desesperación de los actores, motivo por el que César Augusto Pantoja Maldonado, su esposo y padre, conforme al acta de oferta de compra de 23 de junio de 1987, pidió $139'732.421.00 por la finca, en tanto que el Incora ofreció sólo $35'000.000.00.
d. Por la amenaza y coacción que los afectaba, el 30 de junio de 1987 los demandantes renunciaron a solicitar un nuevo avalúo, aceptando la írrita propuesta de $35'000.000.00; el 12 de diciembre de 1987 se firmó la promesa de compraventa y el 8 de febrero siguiente el fundo fue enajenado; la violencia fue la causa exclusiva de la venta, quedando viciado el consentimiento de los vendedores.
e. El precio pagado por el Incora les causó lesión enorme, pues el avalúo administrativo elaborado el 21 de abril de 1987 por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi en $40'773.000.00 careció de justificación sobre el valor de la tierra y de las mejoras, a la vez que fue arbitrario.
f. Mediante varias escrituras otorgadas en diciembre de 1989 el Incora adquirió predios de calidad y condiciones inferiores a las de "El Jigual" por valores equivalentes al 100% del avalúo, reconociendo entre $160.000.00 y $294.866.00 por hectárea.
g. "En conclusión, el Incora le pagó a los dueños del JIGUAL $72.964.oo la hectárea de tierras de excelente calidad, con pastos artificiales, sin erosión y mecanizables en su totalidad, y a sus vecinos les pagó $160.000.00 por hectárea de pantano inexplotable económicamente y $268.000.00 por hectárea de loma sin pastos artificiales ni infraestructura y sin posibilidad de mecanización".
h. Al comprar otros predios el Incora canceló, en promedio, $211.028.75 por hectárea, mientras que a los demandantes solamente $72.964.00, es decir, tres veces menos.
i. Ante el Juzgado Promiscuo Municipal de Coconuco se surtió una inspección anticipada con intervención de peritos y citación del Incora, que arrojó como valor del predio "El Jigual", para la fecha de venta, la suma de $189'244.253.20, discriminada así: $160'700.000.00 por los terrenos y $28'544.253.20 por las vías, construcciones e hidrología. Esta experticia es oponible al Incora y muestra que el valor real del bien era cinco veces superior al precio pagado.
3. El demandado se opuso a las súplicas; en cuanto a los hechos se refirió de diversa manera, destacando lo siguiente: la enajenación del predio obedeció al ofrecimiento voluntario que hicieron sus propietarios; la fijación del precio no fue caprichosa, pues el gerente general del Incora manifestó que sólo ofrecería $35'000.000.00, por ser ese el valor estimado por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi, según el artículo 143 del decreto 222 de 1983; los criterios técnicos y económicos para el avalúo de tierras pueden variar por distintas razones, cuya cuantificación corresponde al citado instituto, mas no al Incora, que se limita a fijar el precio para cada caso, basado en el avalúo; cualquier inconformidad con tal concepto es injustificada, como quiera que está amparado por la presunción de legalidad y debió hacerse valer dentro del trámite administrativo de adquisición; y, por último, no son oponibles al Incora las actuaciones realizadas por fuera de la ley 135 de 1961, como el avalúo que los peritos particulares dieron a la finca, siendo errado considerar dicho valor como referencia para la lesión enorme.
4. El Juzgado Veinticinco Civil del Circuito de Bogotá le puso fin a la primera instancia, con sentencia de 9 de diciembre de 1994, en la que, en síntesis, declaró la rescisión por lesión enorme del contrato y condenó al demandado a que en un término de dos meses eligiera entre completar el justo precio del bien en la cantidad de $182'122.091.00, disminuida en una décima parte, junto con sus intereses comerciales desde el 10 de abril de 1991 hasta cuando el pago se verificara, o consentir en la rescisión y restituir los predios, caso en el cual los actores deberían devolver los $35'000.000.00, con intereses comerciales desde la fecha anotada hasta la de pago y corrección monetaria a partir del momento en que recibieron dicha cantidad.
5. Las partes apelaron el fallo. Los demandantes, por un lado, por no haberse condenado al Incora al pago de la actualización monetaria desde el 8 de febrero de 1988 sobre el valor establecido para completar el justo precio del bien, y, por el otro, en cuanto a lo dispuesto en su contra, en el evento en que optaran por la rescisión del contrato, de pagar intereses comerciales y corrección monetaria respecto del precio cancelado. El demandado discrepó de la sentencia en su integridad.
Mediante providencia de 29 de noviembre de 1999, el Tribunal revocó el fallo impugnado y absolvió al demandado de todas las pretensiones.
II. LA SENTENCIA DEL TRIBUNAL
1. Tras referirse a las características y presupuestos de la lesión enorme, el ad quem precisó los dos aspectos principales que las partes invocaron en la apelación, así: "... la procedencia de la lesión en los contratos celebrados por un ente estatal sometidos en cuanto a la determinación del precio a unas pautas legales especiales y la posibilidad de la indexación de la suma de dinero que debe entregar la parte vencida para la salvación del negocio...".
2. Pasó a examinar el primer tema, indicando cómo era indiscutible que la compraventa controvertida "... se rigió para su estructuración por normas administrativas que regulan íntegramente la actividad a desarrollar por el comprador, como quiera que se trata de un ente público cuya competencia está completamente determinada y reglada por la ley, esto es la 135 de 1961 y los decretos que la complementan tales como el 295 de 1963 y el 1573 de 1974, normas de cuya existencia... tenía conocimiento el vendedor y, por eso, a su sometimiento se realizó la oferta y se siguieron los pasos en ellas previstos."
Aunque ordinariamente el precio es fijado por los contratantes, continuó el juzgador, hay eventos en que la ley lo hace, como en las adquisiciones directas de inmuebles que el Incora realiza para desarrollar la reforma agraria, donde "... se creó un cuerpo especial de peritos adscritos al Instituto Geográfico AGUSTIN CODAZZI, quienes determinan por medio de avalúo el valor de la negociación …", concepto que puede ser revisado de haber desacuerdo, gestión que debieron adelantar los actores durante la etapa preliminar, cuando advirtieron la diferencia frente al valor de compra de otros inmuebles vecinos.
Puntualizó enseguida que como este contrato "... es uno de aquellos en los que el Estado actúa con el ulterior propósito de satisfacer un interés social, la ley 135 de 1961 y la 19 de 1967 han determinado que el precio a pagar es el de su avalúo fiscal, o el catastral y en su defecto el avalúo comercial practicado por el AGUSTIN CODAZZI...", de modo que para establecer el precio no era dable acudir a un avalúo comercial o al sugerido por peritos, como tampoco podía hallarse una lesión enorme con base en el precio comercial para la fecha de celebración del contrato, sino con apoyo en el "oficial" previsto por la ley.
También precisó que en los contratos estatales la lesión enorme emerge cuando el precio es inferior a la mitad o superior al doble del avalúo practicado por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi, modificándose el marco de referencia, pues el valor a confrontar no es el comercial, sino el que fijan las normas de orden público, como la ley 135 de 1961 y el decreto 222 de 1983.
Concluyó expresando cómo el precio de $35'000.000.00 era consonante con el parámetro legal por el que el Incora podía adquirir inmuebles para los programas de reforma agraria, a términos del artículo 58, numeral 5°, de la citada ley, de suerte que al no existir el desequilibrio económico denunciado, tampoco había lesión enorme.
Por último, para respaldar este aserto, invocó los fallos de 16 de junio de 1981 y 4 de diciembre de 1989 emitidos, en su orden, por el Consejo de Estado y esta Corporación, reiterando que no procedía la lesión enorme en los términos alegados por la parte actora.
3. Por otra parte, respecto de la pretensión subsidiaria, dijo el Tribunal que en la etapa previa los vendedores aceptaron la propuesta del Incora, ofrecieron luego la venta de un predio de mayor extensión, se discutió el precio y, finalmente, se celebró el contrato conforme a la escritura pública respectiva.
Por tanto, no se acreditó que la contraparte hubiera ejercido actos de presión, como tampoco que el consentimiento de los vendedores estuviera viciado por la fuerza, circunstancias que, además, de haberse presentado, debieron ser informadas al comprador, para que conociera las eventualidades de la negociación.
En todo caso, remató el sentenciador, aunque existieron perturbaciones a la propiedad de los vendedores, al igual que un clima hostil en la región, tales situaciones no aparejaron un vicio del consentimiento.
III. EL RECURSO DE CASACIÓN
Dos cargos se formularon contra el fallo del Tribunal, en los que se le endilga la violación directa de la ley sustancial. La Corte sólo examinará el primero, por estar llamado a prosperar.
CARGO PRIMERO
Se alega la violación directa, por aplicación indebida, de los artículos 61, numeral 2°, de la ley 135 de 1961, 143 del decreto 222 de 1983, 1946, 1947 y 1948 del Código Civil.
1. Para empezar, la censura advierte no disentir de los hechos establecidos en el proceso, particularmente, la venta del inmueble, el precio pagado por el comprador - $35'000.000.00 -, el avalúo realizado por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi - $40'773.000.00 -, la prueba pericial anticipada, la estimación resultante de la misma - $189'244.253.20 - y el avalúo practicado durante el trámite del litigio - $194'488.181.00 -.
2. Seguidamente, señala que el numeral 5º del artículo 58 de la ley 135 de 1961, invocado por el Tribunal, no existe y que dicha norma sólo trata el tema de la expropiación, así como precisa que artículo 61 ibídem no obliga a tener como precio del inmueble el que resulte del avalúo efectuado por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi, siendo distinto que tal precepto disponga que con apoyo en éste se adelantarán las negociaciones encaminadas a convenirlo, de donde deduce que el Incora es libre de acordar el precio y que esa estimación constituye apenas una base para ello.
Reproduce algunos apartes del artículo 143 del decreto 222 de 1983, esgrimido por el Incora al contestar el libelo, para afirmar que si el mentado instituto yerra en el avalúo, resultando inferior en menos de la mitad del justo precio, se rompe el equilibrio y procede la rescisión por lesión enorme; asimismo, anota que las leyes especiales, como el decreto 222 de 1983 o las de reforma agraria, no sustituyen la noción contenida en el artículo 1947 del Código Civil por la del citado avalúo del instituto, pues aquéllas sólo prevén un procedimiento para su fijación por un tercero, sin que se convierta automáticamente en el justo.
A continuación, transcribe pasajes de un precedente de esta Corporación, aseverando que es concluyente para fundar el cargo, a la par que critica que el Tribunal haya citado erradamente la sentencia de 16 de junio de 1981, pues le dio un alcance diverso del que tenía.
3. Finalmente, tras asumir el quiebre de la providencia impugnada, los recurrentes aluden a una sentencia de la Corte, para solicitar que ésta, en sede de instancia, acceda a condenar al Incora a completar el precio justo del predio, con la respectiva corrección monetaria.
IV. CONSIDERACIONES DE LA CORTE
1. La violación de las normas de derecho sustancial que como causal primera de casación prevé el artículo 368 del Código de Procedimiento Civil, puede tener lugar de manera directa, lo que se configura en aquellos eventos en que, al margen de las cuestiones fácticas o probatorias, el sentenciador deja de aplicar a la controversia la disposición material que debía gobernarla y, consecuentemente, hace actuar preceptos extraños a la misma, o cuando habiendo acertado en la selección de la norma rectora del asunto se equivoca en su interpretación o entendimiento.
Por lo mismo, cuando el ataque en casación es enfilado de esta forma, como ocurre en este caso, compete al recurrente enfocar su actividad única y exclusivamente sobre los textos normativos que considera inaplicados, indebidamente aplicados o erróneamente interpretados, prescindiendo de cualquier consideración que suponga disconformidad con las conclusiones fácticas del juzgador, pues, en este escenario, tal cuestión ha de permanecer inmutable, pudiendo ser abordada solamente cuando se formulan denuncias por la vía indirecta, bien por haberse incurrido en errores de hecho o de derecho.
Desde luego, cualquier especie de yerro adquirirá relevancia para los efectos del recurso extraordinario en la medida en que sea trascendente y posea incidencia en el sentido de la providencia fustigada, es decir, que sea de tal importancia y entidad que, de no haberse cometido, otro habría sido forzosamente el contenido y alcance de la decisión.
2. El Tribunal revocó el fallo apelado y, en su lugar, desestimó las súplicas, amparado esencialmente en los argumentos jurídicos que, a renglón seguido, se sintetizan.
a. La compraventa celebrada entre los demandantes y el Incora se rigió por normas administrativas propias de la actividad del ente público.
b. En la adquisición directa de inmuebles que dicho instituto hace para desarrollar la reforma agraria y satisfacer un interés social, el precio fijado por las leyes 135 de 1961 y 19 de 1967 corresponde al avalúo fiscal o al catastral y, en su defecto, al comercial practicado por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi, sin que sea dable acudir a otro avalúo comercial o al sugerido por peritos
c. En los contratos estatales la lesión enorme emerge cuando el precio es inferior a la mitad o superior al doble del avalúo elaborado por este último instituto, de acuerdo con ciertas normas de orden público, como el artículo 58, numeral 5º, de la ley 135 de 1961 y el decreto 222 de 1983.
3. Como puede verse, el raciocinio sobre el que se edifica la sentencia consiste en que, a juicio del ad quem, en las compraventas concluidas por entes públicos el punto de referencia para medir el equilibrio de las prestaciones, de cara a la eventual configuración de una lesión enorme, está determinado por el valor establecido por las normas especiales, como, verbigracia, el avalúo del Instituto Geográfico Agustín Codazzi, el avalúo catastral, etc, mas no por el "justo precio" al tiempo del contrato, previsto por el artículo 1947 del Código Civil.
Para derribar tal planteamiento, los recurrentes manifiestan, en compendio, que las directrices trazadas por las disposiciones particulares sólo están llamadas a establecer un procedimiento para la cuantificación del precio, pero en modo alguno sustituyen la noción legal de "justo precio", como tampoco convierten en justo aquél que resulte de la aplicación de tales mecanismos.
4. Para abordar el problema descrito, es de notarse inicialmente que en el marco del contrato de compraventa de inmuebles la institución de la lesión enorme - ultra dimidium - tiene por fin primordial remediar la iniquidad que apareja el hecho de que las prestaciones de las partes no guarden, por lo menos, un relativo o razonable margen de equilibrio o simetría, como debería ocurrir en los negocios conmutativos.
Con este propósito, el ordenamiento jurídico toma en consideración el parámetro reflejado por el justo precio del bien al tiempo del contrato y censura enérgicamente el comportamiento de los contratantes cuando el pacto se concreta por menos de la mitad o por más del doble de aquella estimación, en desmedro de los intereses del vendedor o del comprador, según sea el caso, por demás, con absoluta abstracción de los móviles o actitudes personales o subjetivas de las partes que rodearon la convención, habida cuenta que, en el régimen colombiano, esta figura no puede asimilarse a un vicio del consentimiento, pues su aparición está atada a variables enteramente objetivas.
Asimismo, ha de verse que este fenómeno no apunta de manera única o inexorable a deshacer o rescindir el vínculo generado por el negocio jurídico en el que se materializa la lesión, pues aunque ese es su efecto principal, también se concede al sujeto contra quien ella se pronuncia la facultad de evitarlo, desplegando la conducta que, según el artículo 1948 del Código Civil, corrija o restablezca la proporción entre los compromisos contractuales, bien sea al completar "... el justo precio con deducción de una décima parte..." o al restituir "... el exceso del precio recibido sobre el justo precio aumentado en una décima parte...".
5. Ahora, al descender al asunto que ocupa la atención de la Sala, emerge que el sentenciador no descartó la posibilidad legal de que un contrato de compraventa inmobiliaria celebrado por una entidad pública pudiera verse afectado por una lesión enorme, sino que estimó que el guarismo que debía tenerse en cuenta para estos fines debía ser el avalúo efectuado por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi y que, bajo ese entendido, no se presentaba la aludida lesión.
En efecto, expresó tajantemente que "... la lesión enorme en los contratos estatales se presenta cuando el precio pactado sea inferior a la mitad o superior al doble del avalúo señalado por el Agustín Codazzi; simplemente se cambia el marco de referencia, pues el precio a confrontar no es el comercial sino que el que señala la ley en cada caso en particular, modificándose por normas de orden público...".
Y, remató, "... como quiera que en la presente contratación el precio se señaló en la suma de treinta y cinco millones de pesos y este guarda correspondencia con el parámetro que la ley le señala al INCORA para la adquisición de los inmuebles dentro de los programas de reforma agraria... no hay el desequilibrio económico censurado...".
6. Como se aprecia, el Tribunal aseveró que el patrón a considerar para establecer la existencia de la lesión enorme era el avalúo practicado por la citada entidad estatal, postura que, ha de decir la Corte, evidencia un grave y trascendente error jurídico, pues una cosa es que las normas administrativas fijen determinados parámetros para orientar las actuaciones contractuales del Estado en sus diferentes niveles, y otra, bien diferente, es entender, como desatinadamente lo hizo el juzgador, que esas directrices se extendían a un ámbito diverso de aquél para el que fueron originalmente concebidas, o que las mismas subrogaban automáticamente el criterio del justo precio previsto por el Código Civil, o que ellas eran, por sí mismas, justas, sin necesidad de ninguna otra consideración o examen, o que por el simple hecho de aplicarlas, a rajatabla, se excluía toda posibilidad de que el patrimonio del vendedor pudiera verse afectado.
En varias ocasiones la doctrina jurisprudencial ha distinguido entre los lineamientos que, para ciertos efectos, fijan las normas administrativas, como, verbigracia, el avalúo catastral, la experticia rendida por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi, etc, y el criterio del justo precio que, para los precisos propósitos de la lesión enorme, establece el artículo 1947 de la nombrada codificación.
Ciertamente, como lo ha pregonado esta Corporación, "... debe descartarse el argumento del recurrente acerca de la inaplicabilidad de las normas referentes a la lesión enorme en eventos como el del sub lite, a causa de que el precio está limitado por el legislador, particularmente por la Ley 56 de 1981, el decreto reglamentario 2024 de 1982 y el Decreto Ley 222 de 1983 en la parte en que tales disposiciones ordenan estarse al avalúo que del bien haga el Instituto Geográfico Agustín Codazzi."
"Y se descarta tal afirmación como cierta, porque si bien las precitadas normas fijan unos límites para la negociación directa, ellas ni se refieren ni excluyen la aplicación de las disposiciones atañederas a la lesión enorme. Es perfectamente aplicable sobre el punto lo dicho en la providencia de esta Corporación a que se aludió en párrafos anteriores - la de 20 de noviembre de 1980, se agrega -: 'Esa norma (se refiere al Decreto extraordinario 2895 de 1963, artículo 7o.), nada tiene que ver con el tema de la lesión enorme. Ella impone una limitación a las entidades de derecho público en la fijación del precio cuando adquieran, por negociación directa, un inmueble rural, pero en ningún momento expresa que, en caso de demanda por haberse padecido por el vendedor lesión enorme, para averiguar si existió ésta, ha de confrontarse el precio recibido por el demandante con el avalúo que el inmueble tenga en la oficina de Catastro. Si el precio que se paga es inferior a la mitad del justo, la lesión enorme se produce aunque el comprador sea una entidad de derecho público.'"
"Actualmente, y ya con relación a las disposiciones legales citadas por el recurrente, la interpretación de esta Corporación es la misma que en ese entonces se hiciera. Así, tales disposiciones se refieren al precio de adquisición, que debe ser serio y real, como en toda compraventa, y que además está controlado por ser una entidad estatal el comprador, pero sin que la noción del precio justo haya por esto desaparecido, como tampoco la sanción prevista cuando ese precio llega a ser lesivo. La ley no prevé semejante excepción."
"… Y los precedentes razonamientos resuelven también el dilema que el impugnante plantea cuando afirma que son incompatibles el precio limitado por el legislador para esta especie de compraventas y la eventualidad de la lesión enorme. Porque no es cierto, como se pretende, que al cumplir la ley en cuanto a uno de esos precios, se contravenga con relación al otro, con el resultado de que, en cualquier caso, el contrato resulta viciado; hay un sofisma en esa presentación, pues la escueta verdad es la de que en eventos como el sub judice el precio de adquisición se determina siguiendo, como no podía ser menos, las pautas legales, mas cuando eventualmente se rompe el equilibrio contractual hasta el punto ya no tolerado por la ley, esto es, en más de la mitad, vuelve ella a operar para poner remedio a la iniquidad; el precio, es verdad, está controlado, pero arribando al límite fijado para la lesión, como tampoco puede ser menos y con plena vigencia del sistema objetivo, actúa una vez más la ley para controlar el agravio".
Por tanto, concluyó así la Sala, "… para decirlo de otra manera, la circunstancia de que en el presente proceso, previo un amplio debate probatorio, se haya demostrado que la entidad demandada efectivamente pagó por el bien una suma inferior a la mitad del precio justo, no otra cosa quiere decir sino que el desfase del avalúo que se tuvo como fundamento para aquella negociación era de magnitud tal que desbordó los límites de lo permisible, al punto de resultar lesivo; lo que merece, en el campo contractual, la condigna sanción. A buen seguro que cuando se creó el punto de referencia del precio que puede pagarse, siempre se anduvo sobre la idea de que dicho tope llevaba de la mano un espíritu justiciero, tanto más cuanto que el avalúo emana de un organismo especializado en la materia, que, por ende, jamás llegaría a lesionar de manera tan notoria el patrimonio de cualquiera de los contratantes. De modo que cuando el agravio de ultramitad se presenta, necesariamente hay que consentir que algún error se configuró, pues solamente así se explica que el avalúo aparezca tan distante de un precio justo y razonable; y por ahí derecho es forzoso concluir que sin la anomalía el Estado hubiera tenido que pagar un precio algo mayor. El argumento aquel de que el estado no puede rebasar tal límite siempre juega sobre la base de una normalidad de cosas y no sobre situaciones excepcionales o absolutamente extrañas. Línea de argumentación esta que por igual vale para el caso en que la lesionada sea la Administración, cuando pague por causa de una anormalidad, más del doble de lo que justicieramente vale la cosa. Esa debe ser la genuina teleología de las normas que se analizan, las que, por tanto, han de mirarse como un todo armonioso; y no aquella otra que podría propiciar la idea de que en tales eventos se debe respetar a ultranza un tope que riñe con la realidad, y que en consecuencia se convertiría en amplio pórtico para entrar a saco en el patrimonio de cualquiera de los contratantes." (G.J. t. CCLXI, pag. 1333)
En suma, todo lo dicho significa que aunque es cierto que para la compra de un inmueble por parte de una entidad pública habrá de observarse el precio que determinen los preceptos legales o de cualquier otra naturaleza, también lo es que cuando tales lineamientos traspasen o excedan los límites relativos a la lesión enorme quedará abierta la puerta para la aplicación de las disposiciones propias de esta figura, como mecanismo previsto por el ordenamiento en orden a que el negocio jurídico sea rescindido o adquiera un razonable equilibrio.
7. Es verdad, entonces, que cuando las normas de contratación de las entidades públicas contemplan parámetros para la fijación del valor de adquisición de los bienes, debe entenderse que ellos y, por tanto, los procedimientos correspondientes, están inspirados en lo justo y que, en consecuencia, su aplicación debe redundar en que el precio así establecido se aproxime, en la medida de lo posible, al real de las cosas; empero, si la puesta en práctica de dichas pautas conduce a la fijación de un precio que para nada compasa con el verdadero, no podrá desconocerse, so pretexto de que ese valor fue obtenido conforme a los mandatos legales, que la adquisición efectuada con base en ese precio "oficial" grava injustamente los legítimos intereses del vendedor o del comprador, habilitándolo, consiguientemente, para acudir a los correctivos previstos por la ley.
8. En este orden de ideas, aflora que el Tribunal se equivocó cuando, al amparo de una premisa totalmente incorrecta, desestimó las súplicas de los demandantes, desatino que, sin duda, tiene incidencia decisoria, pues, de no haber sido así, el juzgador habría fijado su atención en los elementos de convicción que militaban dentro del proceso y que mostraban tanto el justo precio del inmueble, como la diferencia existente con el que estipularon los contratantes, sin que, por lo demás, fuera relevante para estos efectos la situación alegada por el instituto demandado al interponer el recurso de apelación, en el sentido de que el predio fue involucrado en la reestructuración y ampliación del Resguardo de la Comunidad Indígena Paez de Coconuco, por cuanto este acto, cualquiera que sea su naturaleza y con prescindencia de que fue realizado en ejercicio de facultades legales, tuvo lugar con posterioridad a la notificación personal del auto admisorio de la demanda; por lo mismo, siendo que ello correspondió a una medida adoptada con pleno conocimiento de la existencia y condiciones de esta controversia, al quedar cobijada por los efectos de la relación jurídica procesal que anteladamente se había trabado, no alcanza a constituir un obstáculo insalvable para la decisión que en su momento habrá de proferirse. (cfr. sentencias de 28 de marzo de 1958, G.J. t. LXXXVII, pag. 529; 6 de julio de 1977, no publicada oficialmente; 5 de abril de 1978, no publicada oficialmente; y 27 de febrero de 1998, exp. 4599, G.J. t. CCLII, pag. 312)
9. El cargo prospera.
10. Correspondería a la Corte dictar la sentencia que debería reemplazar la del Tribunal; no obstante, previamente a proceder en tal sentido, de acuerdo con lo previsto por el artículo 375 del Código de Procedimiento Civil, se dispondrá la práctica de algunas pruebas de oficio.
V. DECISIÓN
Por mérito de lo expuesto, la Corte Suprema de Justicia, en Sala de Casación Civil, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley, CASA la sentencia de 29 de noviembre de 1999, proferida por la Sala Civil de Descongestión del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bogotá, en el proceso ordinario identificado, y, actuando en sede de instancia, DECRETA las siguientes pruebas oficiosas:
1. Ténganse como tales los documentos aportados por el apoderado del Incora durante el trámite de la segunda instancia, en particular, los obrantes a folios 6 a 23 y 37 a 61 del cuaderno 6.
2. Ofíciese a la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Popayán, para que expida y remita a esta Corporación un ejemplar actualizado de los folios de matrícula inmobiliaria 120 - 0059458, 120 - 0059462, 120 - 0059463 y 120 - 0066286.
3. Las expensas que ocasione la práctica de las anteriores pruebas serán de cargo de las partes, en igual proporción.
4. Sin costas en el recurso extraordinario, por su prosperidad.
Cópiese, notifíquese y cúmplase,
JAIME ALBERTO ARRUBLA PAUCAR
MANUEL ISIDRO ARDILA VELÁSQUEZ
CARLOS IGNACIO JARAMILLO JARAMILLO
PEDRO OCTAVIO MUNAR CADENA
SILVIO FERNANDO TREJOS BUENO
CÉSAR JULIO VALENCIA COPETE
EDGARDO VILLAMIL PORTILLA
(Con salvamento de voto)
SALVAMENTO DE VOTO
Ref.: Exp. No. 17191
Con todo respeto no acompaño a la mayoría en la decisión que ha tomado, por las siguientes razones:
1. El respeto a la autonomía de la voluntad, regla de oro del derecho privado, supone que ningún contratante puede ser obligado a comprar contra su voluntad, tampoco a adquirir por un precio impuesto por terceros.
Cuando de lesión enorme se trata, inclusive cuando ella ha sido ya establecida judicialmente, el sistema del derecho civil persevera en el respeto de esa autonomía de la voluntad. Así, fijado judicialmente el justo precio, el comprador, en uso soberano de su libre determinación, puede abandonar el contrato y dejar que el efecto deletéreo de la lesión aniquile la convención. De este modo procederá, por ejemplo, cuando el precio puesto por los peritos en el proceso no convenga a sus intereses o desborde su capacidad económica. Por ello, cuando el bien ya no pertenece al comprador no hay lesión, ni puede ser obligado a completar un precio que no recibió.
La lesión enorme es un instituto excepcional, que se reduce aún más cuando el comprador se ha desprendido de la cosa. En este evento, sólo subsiste un subrogado más excepcional, que mira el beneficio que obtuvo el comprador, y si ninguno derivó de la operación, desaparece esa ya de por sí restrictiva posibilidad de lesión enorme.
2. En el caso que ocupa la atención de la Sala, el Incora incorporó el bien comprado a un resguardo indígena, y por lo mismo, ya no está en poder del comprador, razón suficiente para frustrar la acción rescisoria por lesión enorme.
Y ante la imposibilidad de la rescisión por desequilibrio prestacional, porque el bien ya pasó a manos de terceros, no podía prosperar la pretensión, pues al obrar de este modo se obliga al comprador a pagar un precio fijado por peritos, y se le priva de la opción de tolerar e inclusive de buscar la rescisión. Ese derecho del comprador a desistir del contrato, esencial en el instituto de la lesión enorme, quedó frustrado en el caso, pues obligado está dicho comprador a cubrir un precio que no convino, y que tampoco está relacionado con el beneficio que obtuvo de la venta a la manera del artículo 1951 del Código Civil, pues el adquirente no obtuvo ningún beneficio.
3. Desde otra perspectiva, como desde la adquisición misma el bien estaba destinado a un objeto social del cual el comprador no obtendría provecho, y como ese propósito se cumplió cabalmente, carece de significado que la transferencia e incorporación al resguardo indígena se haya hecho después de la notificación de la demanda, pues las partes del contrato sabían de antemano que el ordenamiento jurídico así lo reglaba, que el comprador no obtendría ninguna ganancia con el negocio, criterio este relevante en la hipótesis del artículo 1951 del Código Civil que regula el caso de quien se ha desprendido del bien.
Distinta sería la situación, si inscrita la demanda o notificada la demandada, el comprador dona o vende por un precio exiguo el inmueble, pues en tal caso sería evidente el propósito del adquirente de eludir los efectos de la lesión enorme, situación ajena a los perfiles del caso que juzga la Corte, en el cual desde la celebración misma del acto estaba descartado el ánimo especulativo del comprador y predeterminado el destino que se daría al predio, circunstancias que bien pudieron llevar al vendedor a abstenerse de celebrar el acuerdo.
Por las características específicas del caso, se trata de una acción personal, y por la naturaleza y los objetivos sociales que inspiran la razón de ser de la entidad compradora, la notificación de la demanda no podría tener los efectos paralizantes que llevaran a impedir que la demandada aplicara el bien como legalmente le correspondía, es decir, a la ampliación del resguardo indígena.
4. Además de lo anterior, la modalidad de la negociación, precedida de avalúos oficiales, y de la posibilidad de reclamar contra ellos, en principio, excluye la lesión enorme.
Así, a manera de ejemplo, el artículo 32, numeral 4°, de la Ley 160 de 1994 otorga al vendedor el derecho a objetar el avalúo por error grave o por desuetud, caso en el cual procede un segundo avalúo, trámite que garantiza la transparencia en la fijación del precio.
Por ello, parece inadecuado admitir que el vendedor pase en silencio en el trámite de contratación voluntaria, y que luego ataque el acto por lesión enorme, cuando en la operación pudo inclusive resistirse a la negociación directa para provocar la expropiación, espacio judicial en el que, de nuevo, es posible discutir el valor del inmueble y la indemnización.
Fecha ut supra
EDGARDO VILLAMIL PORTILLA
Magistrado
C.J.V.C. Exp. 17.191 2
